¿QUÉ PASA CUANDO LOS COPROPIETARIOS QUIEREN CAMBIAR EL USO DE LAS ZONAS COMUNES? SE PUEDE? CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO?

Cuando los copropietarios quieran cambiar el uso de una zona común para vendérsela a un copropietario o un tercero, se debe adelantar un proceso de desafectación de estos bienes comunes, los cuales deberán tener la característica de no esenciales. Para llegar a ello, deberá contarse previamente con autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, y con la aprobación por parte de la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio.  Esto quiere decir que se podrá desafectar la calidad de bienes comunes no esenciales, para que éstos, puedan pasar a ser del dominio de otro, convirtiéndose en bien privado, ya no de la persona jurídica del régimen de propiedad horizontal.

En todo caso, como lo señala la ley, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de éstos, con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.

Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal. En los bienes comunes muebles y los inmuebles por destinación o por adherencia no esenciales, los cuales son enajenables, no se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de éstos, pues la enajenación de estos bienes, se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

Cuando esto pasa, el procedimiento para la desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, el cual se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con la norma. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente a ese nuevo bien inmueble.  Vale la pena recordar que, en la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto  de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en la ley.

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