En Colombia prácticamente son inexistentes las demandas interpuestas contra vecinos dentro de las copropiedades por motivo del mal uso de zonas comunes en lo que se refiere al tabaco y marihuana. Las personas por no atender el largo proceso de reclamación, dejan de lado la formalización de las acciones jurídicas con las que puede acabarse este flagelo. Sin embargo, las quejas ante la secretaría de salud y las administraciones de las copropiedades son innumerables por lo cual ha quedado a merced de cada comunidad la forma como vienen buscando soluciones internas. 

Atendiendo a conceptos de doctrina, no de jurisprudencia, nos permitimos entregar  información de obligatorio cumplimien-to  para la comunidad sometida a este régimen especial de dominio en el contexto de lo que venimos haciendo para acompañar a las diferentes administraciones en la solución de esta problemática.

CONSIDERACIONES: 

1. En propiedad horizontal casi siempre los balcones son zonas comunes.
2. Estamos ante un régimen especial en el que la comunidad está obligatoriamente sometida al cumplimiento de normas.
3. El tabaco como tal, ha sido declarado como un producto que atenta contra la salud y que constituye una causa de alta mortalidad por lo cual es un tema de salud pública. 

En este régimen, las personas suelen alegar que por ser bienes privados pueden disponer libremente de ellos y de lo que hacen en ellos. Esto es verdad pero SIEMPRE Y CUANDO, LO QUE HAGAN, NO PRODUZCA DAÑO O INCOMODIDAD A LOS DEMÁS VECINOS.  En este régimen especial de dominio, específicamente el Art. 18- numeral 1 de la ley 675, dispone lo siguiente:  En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones: 1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidéz del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias, y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes que afecten la salud pública.

Es simple y fácil discernir que fumar en pasillos o balcones o en cualquiera de las demás zonas comunes, afecta gravemente la salud de los demás habitantes en la Propiedad Horizontal y por esta razón, esta acti9vidad debe ser perseguida por la administración. Esta es una de las principales razones para que La nueva Ley Antitabaco deba ser aplicada por parte de los Administradores, so pena de ser sancionados por autoridad pública.  Para nadie es un secreto que al interior de la Propiedad Horizontal se debe garantizar la seguridad y la convivencia pacífica entre los habitantes y demás personas.

Además de la preservación de espacio libre de humo por motivos de salud pública, el Reglamento Interno y/o los  Estatutos de toda copropiedad, buscan imponer unas normas de convivencia que regulen también otros temas tales como:  ruidos, olores, mascotas  y malos vecinos por el nivel tan alto de impacto en la calidad de vida del resto de la comunidad.

Por qué el Humo de cigarrillo además de otros malos olores,  puede generar conflictos en una Copropiedad?.

Los malos olores en general, además de generar incomodidad, son perjudiciales a la salud y además son contaminantes.  En Colombia concretamente el derecho a un ambiente sano y con calidad del aire, es un derecho de alto rango y por esta razón, además de otras razones, considera que la emisión de olores ofensivos que emanen de una propiedad privada, tal como lo determina el artículo 16 del Decreto 948 de 1995,  pueda ser perseguidos legalmente para proteger al resto de la comunidad. En el caso de la propiedad horizontal, este fenómeno tiene mayor incidencia e impacto por la proximidad de la vecindad y por la forma constructiva que no permite escapar o aislarse de este tipo de fenómenos.

Es la Ley Antitabaco una solución OBLIGATORIA tanto para administradores como para los fumadores?

La ley 1335 de 2009, conocida como ley antitabaco es de obligatorio cumplimiento en todo el territorio nacional, y por supuesto, incluye a todas las propiedades horizontales a lo largo y ancho del país.  Es por esta razón que, la aplicación de esta ley en lo que concierne al olor, humo y envenenamiento en tanto transciende del bien privado a la zona común, es tema fundamental de control por parte de la administración.

De acuerdo con el artículo 19 de la ley: se prohíbe el consumo de productos de tabaco en los lugares señalados en el presente artículo. Está  prohibido fumar en: Bares, restaurantes, centros comerciales, tiendas, ferias, festivales,  parques, estadios, cafeterías, discotecas, cibercafés, hoteles, ferias, pubs, casinos, zonas comunes y áreas de espera, donde se realicen eventos de manera masiva, entre otras. También en Espacios deportivos y culturales.

Artículo 21. Definiciones. Para efectos de esta ley, adóptense las siguientes definiciones: …Lugares públicos: Todos los lugares accesibles al público en general, o lugares de uso colectivo, independientemente de quién sea su propietario o del derecho de acceso a los mismos. En realidad lo que dice la ley es que no se puede realizar esta actividad en las zonas comunes, pasillos, parques, patios, salones, porterías, sótanos parqueaderos o en zonas privadas si esto trasciende los límites del bien inmueble y molesta a los demás.

Qué pasa si el fumador lo hace al interior de su bien privado, pero el humo sale a zonas comunes u otros bienes privados?

La ley antitabaco prohíbe en todo el territorio nacional esta actividad cuando molesta, perturba o agrede a los demás y reconoce el derecho a declarar diferentes zonas o espacios libres de humo.

El Artículo 74. De la ley 675, reza: Los niveles de inmisión tolerables. Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier otro elemento que, generados en inmuebles privados o públicos, trascienden el exterior, no podrán superar los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas. Tales niveles de incidencia o inmisión serán determinados por las autoridades sanitarias, urbanísticas y de policía; con todo podrán ser regulados en forma aún más restrictiva en los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas o por la Asamblea de Copropietarios.

El Administrador está OBLIGADO entonces a hacer cumplir la Ley Antitabaco en la Propiedad Horizontal?

Así lo establece la Ley 1335 de 2009 en su artículo 20 “Los propietarios, empleadores y administradores de los lugares a los que hace referencia el artículo 19,  tienen las siguientes obligaciones: a) Velar por el cumplimiento de las prohibiciones establecidas en la presente ley con el fin de proteger a las personas de la exposición del humo de tabaco ambiental; b) Fijar en un lugar visible al público avisos que contengan mensajes alusivos a los ambientes libres de humo, conforme a la reglamentación que expida el Ministerio de la Protección Social; c) Adoptar medidas específicas razonables a fin de disuadir a las personas de que fumen en el lugar, tales como pedir a la persona que no fume, interrumpir el servicio, pedirle que abandone el local o ponerse en contacto con la autoridad competente.”

Y cuando el Administrador no hace cumplir la Ley Antitabaco?  Que pasa cuando se afecta la convivencia en la Propiedad Horizontal?

El Administrador puede tener serias sanciones, pues la Ley lo obliga a que la haga cumplir.

Artículo 31. Sanciones Por Incumplimiento de las Obligaciones de los Propietarios, Empleadores, Representantes Legales y  Administradores: Además de las medidas sanitarias, preventivas, de seguridad y de control para las que están facultadas las autoridades sanitarias y de policía, la violación de las prohibiciones y obligaciones de que tratan los artículos 19 y 20 de la ley antitabaco por parte de los propietarios, empleadores, representantes legales y administradores será sancionada por el Alcalde respectivo con alguna o algunas de las siguientes sanciones: 1. Amonestación. 2. Multas sucesivas desde 1 s.m.m.l.v. y hasta por una suma equivalente a 100 s.m.m.l.v. 3. Suspensión temporal o definitiva de la licencia sanitaria. Para la aplicación de estas sanciones se seguirá el procedimiento previsto en el Código Contencioso Administrativo.”

Qué se debe hacer entonces?

Recordar de forma permanente el respeto por los demás y recordar que mis derechos terminan donde empiezan los de los demás. 

El “Artículo 18.  De la Ley antitabaco, a tenor reza: “….Derechos De Las Personas NO Fumadoras. Constituyen derechos de las personas no fumadoras, entre otros, los siguientes: 1. Respirar aire puro libre de humo de tabaco y sus derivados. 2. Protestar cuando se enciendan cigarrillos, tabaco y sus derivados en sitios en donde su consumo se encuentre prohibido por la presente ley, así como exigir del propietario, representante legal, gerente, administrador o responsable a cualquier título del respectivo negocio o establecimiento, se conmine al o a los autores de tales conductas a suspender de inmediato el consumo de los mismos. 3. Acudir ante la autoridad competente en defensa de sus derechos como no fumadora y a exigir la protección de los mismos. 4. Exigir la publicidad masiva de los efectos nocivos y mortales que produce el tabaco y la exposición al humo del tabaco. 5. Informar a la autoridad competente el incumplimiento de lo previsto en la presente ley.”