Persona jurídica

¿TRATÁNDOSE DE UN ENTE SIN ÁNIMO DE LUCRO, PARA QUE SE CREA UNA PERSONA JURÍDICA?

La ley 675 es contundente al declarar que el objeto de la persona jurídica, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular cuyo objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

También la ley prevé que para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.

Las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la Ley 675, no poseían medidor individual para las unidades privadas que la integraban, podían instalarlos si así lo aprobaba la asamblea general con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes privados que representaran el setenta por ciento (70%) de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.

Queda claro que la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil y sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido legalmente.   Antes de la reforma tributaria de 2012, se contemplaba que: “…A pesar de que la ley 675 contempla que la destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúan la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro….”  Con ésta reforma, se declaró que toda actividad desarrollada en áreas comunes, está gravada por los impuestos que le son imputables a las actividades comerciales…..”  La importancia de la existencia de una persona jurídica en propiedad horizontal diferente de los copropietarios que unifique criterios, para el acceso a los derechos, obligaciones y responsabilidades dentro de este régimen para todos los propietarios y, por ende los copropietarios, va mucho más allá de la simple organización documental o el mantenimiento de las locaciones. Su existencia, permite generar su propio régimen de funcionamiento haciéndose cargo por lo tanto de lo que beneficia a toda la comunidad, y poniendo en su cabeza, todas las operaciones de tal suerte que las obligaciones recaigan en todos por igual y no en un pequeña porción de copropietarios.  Sin embargo, a pesar de esta estructura organizacional, por tratarse de un sistema contributivo, el incumplimiento de las obligaciones hace efecto dominó sobre los bienes privados, como lo prevé el artículo 16 y el 19 de la ley 675.

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Yoga offers us a way to connect with our inner strength, flexibility, and balance. Among the many poses that yoga brings to our mats, the Sugarcane Pose, or Ardha Chandra Chapasana, stands out as a blend of grace and stability. This pose, inspired by the tall, swaying sugarcane plant, challenges your balance while stretching your body in a way that feels both energizing and calming. In this post, we’ll dive into the Sugarcane Pose, exploring its benefits, how to practice it, and why it deserves a spot in your yoga routine.

What is the Sugarcane Pose?

The Sugarcane Pose, or Ardha Chandra Chapasana in Sanskrit, is a variation of the Half Moon Pose (Ardha Chandrasana). The name itself hints at the pose’s essence: “Ardha” means half, “Chandra” means moon, “Chapa” means bow, and “Asana” means pose. When put together, this name reflects the pose’s arching shape, reminiscent of a bow or a curved sugarcane stalk. This pose is a beautiful combination of balance, strength, and flexibility, making it a favorite among yoga enthusiasts.

The Magic of Balance in Ardha Chandra Chapasana

Balance is at the heart of the Sugarcane Pose. As you lift one leg and extend your arm, you’re not just testing your physical balance but also your mental focus. This pose requires you to be fully present, grounding your standing foot while reaching your other arm and leg in opposite directions. It’s a dance of opposites, where stability meets stretch, and grounding meets elevation.

Preparing Your Body for the Sugarcane Pose

Before attempting the Sugarcane Pose, it’s essential to prepare your body with poses that open up your hips, hamstrings, and shoulders. Poses like Warrior II (Virabhadrasana II), Triangle Pose (Trikonasana), and Half Moon Pose (Ardha Chandrasana) are great warm-ups. These poses will help you build the strength and flexibility needed to achieve the full expression of the Sugarcane Pose.

How to Practice the Sugarcane Pose

Practicing the Sugarcane Pose involves a series of steps that require focus and balance:

  1. Start in Half Moon Pose: Begin by standing tall in Tadasana (Mountain Pose). Step your right foot back and transition into Ardha Chandrasana (Half Moon Pose), balancing on your left foot while your right leg lifts parallel to the floor.
  2. Bend the Right Knee: Once you’re steady in Half Moon Pose, bend your right knee and reach your right hand back to grab your right ankle. This movement opens up the front of your thigh and adds a deep stretch to the pose.
  3. Kick into Your Hand: Press your right foot into your hand as you lift your chest and extend your left arm forward. This action creates an arch in your back, similar to the curve of a sugarcane stalk.
  4. Hold and Breathe: Hold the pose for a few breaths, focusing on maintaining your balance and stretching through your lifted leg. Imagine your body forming a graceful arch, embodying the strength and flexibility of a sugarcane plant.
  5. Release and Switch Sides: Gently release your foot and return to Half Moon Pose before lowering your right leg back to the floor. Repeat the pose on the opposite side to balance your body.

The Benefits of Sugarcane Pose

The Sugarcane Pose offers a host of benefits that extend beyond the mat. Physically, it strengthens your legs, glutes, and core while stretching your hip flexors, hamstrings, and chest. The pose also improves your balance and coordination, enhancing your body awareness. Mentally, the focus required to hold the pose helps calm the mind and improve concentration. Emotionally, the sense of balance and grace you achieve in this pose can translate into a more balanced and centered outlook on life.

Common Mistakes to Avoid

While the Sugarcane Pose is beautiful, it’s not without its challenges. A common mistake is letting the lifted leg drop or turning the hips too far open, which can throw off your balance. To avoid this, keep your standing leg strong and engaged, and ensure that your hips are stacked. Another mistake is gripping too tightly with your hand, which can cause tension in the shoulders. Instead, try to maintain a gentle grip and focus on the stretch rather than the reach.

Modifying the Sugarcane Pose

If you find the full expression of the Sugarcane Pose challenging, there are several modifications you can try. For beginners, using a yoga block under your bottom hand can provide extra stability and support. You can also practice the pose near a wall for added balance. If grabbing your ankle feels difficult, use a yoga strap around your foot to help you reach and hold the pose without straining.

Deepening Your Practice with Variations

Once you’re comfortable with the Sugarcane Pose, you can explore variations to deepen your practice. One variation involves twisting your torso toward the ceiling, turning the pose into a Revolved Sugarcane Pose (Parivrtta Ardha Chandra Chapasana). This variation adds a twist to your spine, enhancing the stretch and challenging your balance even further. Another variation is to lift your gaze upward, increasing the difficulty of the pose and testing your focus.

The Mental and Emotional Aspects of Ardha Chandra Chapasana

The Sugarcane Pose isn’t just about physical balance; it also teaches you about mental and emotional balance. Holding this pose requires concentration and mindfulness, helping you to stay present in the moment. The pose encourages you to find stability amid the sway, just like a sugarcane plant that bends in the wind but remains rooted in the earth. This balance can help you cultivate resilience and grace, both on and off the mat.

Integrating the Sugarcane Pose into Your Routine

Incorporating the Sugarcane Pose into your yoga routine can enhance your overall practice. This pose pairs well with sequences that focus on balance, such as standing poses and backbends. You can also use it as a transition pose between more intense postures, allowing your body to stretch and your mind to center. Practicing the Sugarcane Pose regularly can improve your balance, flexibility, and strength, making it a valuable addition to your yoga journey.

Breathwork in the Sugarcane Pose

Breathwork, or pranayama, plays a crucial role in maintaining balance and focus in the Sugarcane Pose. As you hold the pose, try to synchronize your breath with your movements. Inhale as you lengthen your spine and lift your leg, and exhale as you deepen the stretch and ground your standing foot. This mindful breathing can help you stay calm and centered, making it easier to maintain the pose.

The Cultural Significance of the Sugarcane Pose

The name Sugarcane Pose evokes the image of a tall, resilient plant that has deep roots in many cultures. In Indian culture, sugarcane is a symbol of sweetness, prosperity, and abundance. By practicing the Sugarcane Pose, you connect with these qualities, inviting a sense of balance and harmony into your life. The pose serves as a reminder that, like sugarcane, we can bend and sway but still remain strong and grounded.

Overcoming Challenges in the Sugarcane Pose

If you find the Sugarcane Pose difficult, remember that it’s a journey, not a destination. Start with the basics, such as Half Moon Pose, and gradually work your way up to the full expression of the Sugarcane Pose. Use props like blocks or straps to support your practice, and don’t be afraid to modify the pose to suit your needs. With patience and persistence, you’ll find that your balance improves over time, making the pose more accessible and enjoyable.

The Therapeutic Benefits of the Sugarcane Pose

Beyond its physical benefits, the Sugarcane Pose also offers therapeutic benefits. The pose can help alleviate back pain by stretching and strengthening the muscles along the spine. It also opens up the chest and shoulders, improving posture and relieving tension in the upper body. Practicing the Sugarcane Pose regularly can contribute to overall physical and mental well-being, making it a valuable tool for self-care.

Conclusion: Key Takeaways

  • Balance and grace: The Sugarcane Pose is a beautiful blend of balance, strength, and flexibility.
  • Accessible for all: With modifications, the pose can be practiced by yogis of all levels.
  • Mental focus: The pose enhances concentration and mindfulness, helping you stay present.
  • Emotional resilience: Like a sugarcane plant, this pose teaches you to remain strong and grounded despite challenges.
  • Cultural significance: The pose connects you with the symbolism of sugarcane, embodying sweetness, abundance, and harmony.

Incorporating the Sugarcane Pose into your yoga practice can bring balance, strength, and flexibility to your body and mind. Whether you’re a seasoned yogi or just starting out, this pose offers a unique opportunity to explore the sweetness and resilience within you.

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Pago de las expensas en Propiedad Horizontal

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¿QUÉ PASA CUANDO LAS PERSONAS NO PUEDEN PAGAR LAS EXPENSAS COMUNES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL?

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Debido al impacto tan enorme que el incumplimiento del pago de las expensas comunes, tanto ordinarias como extraordinarias tiene en el patrimonio colectivo, la ley contempla que la falta de pago o retardo en el pago de éstas, causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto y toda convocatoria y  acta de asamblea, incluirá e listado de los propietarios que se encuentren en mora. Para el caso que nos ocupa, la publicación solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

Para subsanar este problema, la administración en ejercicio de sus facultades y por mandato expreso de sus funciones legales podrá perseguir la deuda afectando con embargo y secuestro el bien inmueble deudor, persiguiendo su bienes muebles, u otros bienes en cabeza de los ocupantes del inmueble sean éstos o no propietarios por aplicación de la solidaridad de la que habla el artículo 29 de la ley 675 y de acuerdo con el numeral 11 del artículo 51, que reza expresamente, que no requiere de autorización alguna para su ejecución y persecución por parte del administrador.

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Bienes privados

¿CÓMO SE IDENTIFICAN LOS BIENES PRIVADOS Y QUE SON EXACTAMENTE?

Los bienes privados son los que cada propietario recibe en la escritura donde consta la compra de su bien inmueble. Se identifican expresamente en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto. La propiedad sobre estos bienes privados, implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción a los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrá efectuarse estos actos en relación con ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden.

De conformidad con lo establecido en la ley 675, el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo. 

Cuando sobre ellos existen hipotecas, los acreedores hipotecarios quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al régimen de la presente ley, entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas.

Una vez inscrita la división de la hipoteca en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, los propietarios de la respectiva unidad privada serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes.

Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió al régimen de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para su protocolización, certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto.

El notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la falta del documento que acredita el cumplimiento de esta obligación.

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Extinción de la Propiedad Horizontal

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¿CUÁNDO Y CÓMO SE EXTINGUE LA PROPIEDAD HORIZONTAL?

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La propiedad horizontal según la ley 675 de 2001 se extingue cuando ocurren cualquiera de las siguientes causales:

  1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
  2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.
  3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado propor-cionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

Cómo? una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos decisión ésta que debe tener un quórum mínimo del 80% de los copropietarios y  registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año.

Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad. La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.

 

 

 

 

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Módulos de contribución

¿QUÉ SON LOS COEFICIENTES Y MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN?

Los coeficientes de copropiedad: Son índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

Los módulos de contribución: en cambio, son índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

Mientras que los coeficientes de participación en las copropiedades habitacionales obedecen a una fórmula de matemática sencilla y elemental en la que se toma el área construida interna de cada bien privado sobre la totalidad del área el área construida a partir de la cual se genera un porcentaje que define el valor correspondiente a su participación económica tanto para el ejercicio de sus derechos como de sus  obligaciones respecto de sus bienes privados sobre la totalidad de lo construido; en las copropiedades mixtas o comerciales en cambio, operan los módulos de contribución, Es decir, aquí el componente matemático es uno solo de sus elementos constitutivos, pues, para su configuración y determinación, se tienen en cuenta adicionalmente otros criterios de ponderación tales como la situación o ubicación del bien privado y la forma como las decisiones sobre los diferentes factores de tiempo, modo y lugar afectan el desarrollo de su actividad económica.

Mientras que en los primeros el único elemento presente para su determinación es la participación del área privada frente a la total construida; en los segundos, se trata de un complejo entramado en el que debe estar claramente definidos y regulados los factores aplicables a los inmuebles debido a que en su determinación, cuanti-ficación y aplicación están presentes criterios de ponderación  tanto objetivos como subjetivos, y de orden cualitativo y cuantitativo, que obedecen a situaciones fácticas sobre las cuales se generan consecuencias de viabilidad o inviabilidad del ejercicio comercial sobre ellos y por esta razón, deben ser claramente verificables para que su imposición y obligación guarde estricta relación con los agentes de tiempo, modo y lugar que los hagan posibles.

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Tipos de propiedad horizontal

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¿QUÉ TIPO DE PROPIEDADES HORIZONTALES EXISTEN?

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Existen habitacionales, comerciales y mixtas y distingue el tipo constructivo así:

Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente. 

Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

El requisito fundamental para que un conjunto de bienes puedan operar dentro de este régimen es que compartan bienes comunes y se sometan al cumplimiento de las normas que generan derechos, obligaciones y responsabilidades.

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¿ES LA LEY ANTITABACO UNA SOLUCIÓN OBLIGATORIA TANTO PARA ADMINISTRADORES COMO PARA LOS FUMADORES?

La ley 1335 de 2009, conocida como ley antitabaco es de obligatorio cumplimiento en todo el territorio nacional, y por supuesto, incluye a todas las propiedades horizontales a lo largo y ancho del país.  Es por esta razón que, la aplicación de esta ley en lo que concierne al olor, humo y envenenamiento en tanto transciende del bien privado a la zona común, es tema fundamental de control por parte de la administración.

De acuerdo con el artículo 19 de la ley: se prohíbe el consumo de productos de tabaco en los lugares señalados en el presente artículo. Está  prohibido fumar en: Bares, restaurantes, centros comerciales, tiendas, ferias, festivales,  parques, estadios, cafeterías, discotecas, cibercafés, hoteles, ferias, pubs, casinos, zonas comunes y áreas de espera, donde se realicen eventos de manera masiva, entre otras. También en Espacios deportivos y culturales.

Artículo 21. Definiciones. Para efectos de esta ley, adóptense las siguientes definiciones: …Lugares públicos: Todos los lugares accesibles al público en general, o lugares de uso colectivo, independientemente de quién sea su propietario o del derecho de acceso a los mismos. En realidad lo que dice la ley es que no se puede realizar esta actividad en las zonas comunes, pasillos, parques, patios, salones, porterías, sótanos parqueaderos o en zonas privadas si esto trasciende los límites del bien inmueble y molesta a los demás.

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El ejercicio administrativo en cualquier tipo de institución, requiere de una persona con aptitud y actitud capaz de afrontar los enormes retos de sacar adelante los objetivos institucionales propuestos. Sin embargo, pocas actividades son tan demandantes, tan agotadoras y difíciles como la administración de la propiedad horizontal, no solo por el enorme desconocimiento que existe de este régimen especial de dominio, sino por los mitos que existen sobre este formato de vida.

Además de las competencias personales y profesionales que una persona requiere para desarrollar este tipo de actividad, todo administrador debe utilizar herramientas  metodológicas bien sea de forma material o digital con la cual pueda establecer el régimen de control sobre su hacer.

Como la actividad administrativa específica dentro de este régimen especial de dominio obliga al control total de las diferentes variables de las que se desprenden la garantía de mejorar y mantener excelentes relaciones de vecindad lo mismo que de garantizar la protección del patrimonio tanto individual como colectivo de la comunidad para la cual se ejerce esta tarea, es absolutamente necesario generar la bitácora administrativa dentro de la cual se deben contemplar varios registros que justifiquen las exigencias específicas de la ley 675.

Las obligaciones pecuniarias de las que habla la ley 675 para los bienes sometidos a este sistema están contempladas y definidas taxativamente en el artículo 29, por lo cual, es necesario tener claridad meridiana sobre las bases que se implementó. Es claro pues, colegir de su simple lectura que, como estamos ante una obligación compartida que es necesaria y que son causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de éstos, es necesario tener registros de control.

DE QUE REGISTROS HABLAMOS?

Si hablamos de garantizar el servicio de seguridad de bienes y personas, entonces estamos ante la exigencia del numeral 2 del artículo 51 de la Ley 675 que obliga al administrador dentro de sus funciones: “…Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad el registro de propietarios y residentes…”

Esto implica que para hacer el ejercicio de control de seguridad tanto para los bienes como para las personas, además del registro de todos los datos de propietarios y residentes, se debe tener control de registro de:

  1. Población flotante y dentro de ella: 1) la asidua y 2) la esporádica.
  2. Registro de automotores, motocicletas y bicicletas.
  3. Censo y control de mascotas.
  4. Estudio de seguridad ajustado al plan de intervención con acciones tangibles y tecnología que incluya investigación de los perfiles de quienes manejan la seguridad de la comunidad.

 

Y para la existencia, conservación y mantenimiento del patrimonio:

  1. Inventario total de bienes, maquinaria y equipos de la copropiedad con el debido registro de mantenimientos.
  2. Registro y control de obras en zonas privadas para garantizar la conservación de los bienes.
  3. Estudio de mantenimiento de los acabados locativos para garantizar la conservación del patrimonio prolongando la vida útil de éstos.

En definitiva, la invitación es a que todas aquellas personas que quieren dedicarse profesionalmente a la administra-ción de bienes inmuebles bajo el influjo de las exigencias legales de este régimen especial de dominio que pone tanta responsabilidad en los hombros de éstas, prevean la utilización de todas las herramientas para protegerse, para hacer una excelente labor profesional, para evitar los desgaste producidos por las actividades y mitiguen el inmenso impacto por los resultados que producen y que se mantienen vigentes y exigibles hasta mucho tiempo después de dejar las labores para la cual fue contratada.

 

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¿CÓMO SE ELABORA UN CERTIFICADO DE DEUDA? QUÉ ASPECTOS DEBEN SER TENIDOS EN CUENTA?

El certificado de deuda para la recuperación de cartera en propiedad horizontal, se elabora de acuerdo con lo estipulado dentro de la ley 675 y requiere el soporte documental del estado de la deuda que aparece con registro en contabilidad. Una vez se tiene el título aparece entonces el elemento fundamental para proceder al cobro judicial.  Los procesos ejecutivos como su nombre lo indica, lo que buscan es ejecutar al deudor que incumplió una obligación, pero no cualquier obligación, ésta debe estar plasmada en un documento que la contenga de manera clara, expresa y exigible; y debe además, estar contenida en un título que reúna los requisitos establecidos por el código de comercio o en cualquier documento que preste merito ejecutivo. 

Respecto de las obligaciones en la propiedad horizontal: Es facultad de la Asamblea de Copropietarios, determinar por Estatutos, la periodicidad con que se pagará por parte de los propietarios, las cuotas de expensas comunes, aunque lo más habitual es el pago mensual.

Por eso en el caso de incumplimiento, se elabora el certificado de deuda el cual debe contener la identificación de la copropiedad, la resolución que reconoce su personería jurídica, la dirección, la persona que actúa en calidad de representante legal, y una descripción detallada de la cuota atrasada de cada mes con especificación de los intereses y los abonos en caso de que se haya hecho de forma parcial.

El cuadro descriptivo la deuda de forma secuencial en relación con las fechas y los sucesos de su desarrollo deberán guardar estricta relación con el estado de cuenta contable y con las decisiones de las asambleas anuales correspondientes a los años en mora.

En el caso de las Cuotas Extraordinarias, como su nombre lo dice, éstas se fijan en cualquier momento del año cuando la Asamblea General de Copropietarios así lo fije y deben estar dentro del cuadro de la deuda relacionados en la fecha que nace la obligación. Cuando un propietario incumple o se retrasa con el pago de su Expensa Común o de la Cuota Extraordinaria, se cobra el interés con mora porque le está quedando mal a toda la copropiedad, pues es un sistema comunitario donde todos dependen del pago que hagan todos para el mantenimiento de áreas y servicios comunes.

La  Ley 675 de 2001 en su artículo 30, establece la sanción de la imposición de Intereses Moratorios sobre los valores adeudados por parte del propietario moroso. En caso que los Estatutos no establezcan nada sobre el particular, se cobrará una y media veces el interés bancario corriente vigente. La acción ejecutiva está dirigida a obtener judicialmente el pago de las expensas por los deudores morosos o retardados,  dispone  que en  tales procesos y  sólo  podrán exigirse por el juez competente, como anexos a la respectiva demanda:  (i) el poder debidamente otorgado; (ii) el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad; (iii) el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y  ( iv ) copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.     

La Ley facultó al administrador para que, en ejercicio de sus funciones de representación judicial y extrajudicial de la copropiedad y de las demás facultades y funciones que le confiere la ley, certifique las deudas de los copropietarios. Esta certificación es un documento auténtico en la medida en que existe certeza respecto de la persona que lo elaboró y suscribió porque el certificado de existencia y representación legal debe allegarse al proceso. Para el caso de la copropiedad, resulta apenas lógico que la ley que regula el régimen de propiedad horizontal haya establecido normas especiales referentes a la forma en que deben ser cobradas ejecutivamente las obligaciones derivadas de las multas y expensas ordinarias y extraordinarias por cuanto afectan de manera significativa a los demás propietarios.

SOBRE LA AUTENTICIDAD DEL CERTIFICADO: Acogiéndonos al artículo 12 de la Ley 446 de 1998 el cual dispone que, se presuman auténticos los documentos que reúnan las exigencias legales, echándole un ligero vistazo a éste que además tiene plena regulación jurídica, entonces, puede colegirse que en nuestra legislación es posible que por voluntad de las partes (decisión de asamblea de copropietarios) se creen títulos ejecutivos o que el legislador le otorgue dicho carácter a ciertos documentos, como en este caso, a la certificación expedida por el administrador de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. De esta manera, la certidumbre del documento en sí y la forma como debe presentarse, viene dada por la fuerza que le otorga la ley. Como a todo deudor le asiste el pleno derecho a ejercer la defensa de su situación, ésto lo conduce a la presentación de las pruebas pertinentes pudiendo controvertir las allegadas al proceso por el acreedor. Como soporte probatorio, la existencia de las obligaciones se podrá confirmar aportando las actas de las asambleas o el reglamento de propiedad horizontal en la que conste la obligación. No en vano, el artículo 45 de la Ley 675 prevé que todos los propietarios y moradores tienen derecho que se les entregue copia de las actas de asamblea y establece un procedimiento para aquellos eventos en los que éstas les sean negadas.

Dentro del régimen de la propiedad horizontal, el certificado de deuda es un documento considerado idóneo para ejecución procesal por su especial eficacia probatoria ya que está contemplado taxativamente por la ley. Como este documento es altamente idóneo, trae aparejada la ejecución de la obligación; y por esta razón es que se puede  proceder sumariamente al embargo o secuestro de los bienes con los cuales, el moroso deberá satisfacer el acceso al capital debido, más los intereses y costas procesales.

Lo que el administrador hace de acuerdo con la exigencia legal es la declaración solemne con la fuerza indispensable y suficiente para una ejecución inmediata. Por esta razón entre otras, es que quien crea los Títulos Ejecutivos es la ley con intervención de un ente (persona natural o jurídica)  que da fe de que esa obligación existe y esto es obvio porque está de por medio el interés colectivo, es decir, el de toda una comunidad.  Por ser una obligación certificada con el cumplimiento de unos requisitos especiales, estamos ante una combinación de hecho jurídico y prueba plena. Este como todo título, para que preste mérito ejecutivo, debe contener: a) identificación de las partes, b) liquidez (actual o potencial) y exigibilidad, es decir fecha exacta de cumplimiento. Como reza la legislación colombiana, un título ejecutivo debe llenar los siguientes requisitos: a)  Ser autentico, sea porque desde su origen tenga esa naturaleza o porque posteriormente quedará autenticado mediante los procedimientos preparatorios al juicio ejecutivo, b) debe contener la prueba de una obligación, por regla general patrimonial, y además ha de ser liquida y exigible en el momento en que se inicia el juicio;  c) La obligación declarada en el título deberá constituir un crédito a favor de la copropiedad y contra el demandado.

A pesar de la posición de la autora que es contraria a lo que se declara desde el derecho, de ignorar esta obligación en su verdadera dimensión al declararla que ella prescribe,  esta aclaración es oportuna para aquellos administradores de propiedad horizontal que no se preocupan por  gestionar el recaudo de la cartera por concepto de cuotas de administración bajo el razonamiento que en algún momento el deudor moroso necesitará solicitar un paz y salvo, y que en ese momento tendrá que pagar los valores adeudados.  En efecto hay casos en que es indispensable que el copropietario  deba solicitar a la administración la expedición de un paz y salvo como cuando se va a vender el inmueble, oportunidad precisa para exigir el pago de todo lo adeudado, pero no se debe perder de vista que judicialmente sólo es posible exigir el pago de las deudas no prescritas, y si el deudor es conocedor de ello seguramente aprovechará la ley a su favor.

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